Etudier la rentabilité d’un achat immobilier à l’aide d’indicateurs pertinents

Effectuer un achat immobilier est la plupart du temps synonyme d’investissement. C’est pourquoi il doit être étudié pour être sûr de faire le bon choix. Pour cela, il existe de nombreux indicateurs pouvant estimer cette rentabilité, notamment le rendement locatif s’il s’agit d’investissement locatif. Le résultat donné par cet indicateur est-il vraiment précis ? Allons voir cela ci-après.

Les indicateurs importants pour une estimation de rentabilité

La plupart du temps, un individu procède à un achat de bien immobilier en vue de faire un investissement immobilier locatif. Dans certains cas, il peut même faire un emprunt d’argent pour pouvoir investir. Cependant, avant de procéder, il est indispensable de faire une étude de la rentabilité pour ne pas faire un investissement à risque.

Cette étude peut se faire par l’intermédiaire de nombreux indicateurs :

• Le TRI et la VAN, des indicateurs pour comparer la rentabilité entre un projet immobilier et un placement comme le Livret A ;
• Le cash-flow, un indicateur d’une trésorerie provenant de l’activité de l’acheteur bailleur ;
• Et le rendement locatif brut ou net, un indicateur chiffré permettant de connaitre la rentabilité d’un investissement immobilier ;

L’importance d’une rentabilité investissement locatif

Le rendement locatif, appelé également rentabilité locative est un pourcentage précis qui permet d’évaluer les revenus locatifs annuels lors de l’investissement d’un bien immobilier. Il est en fonction du prix d’achat et des différents frais ayant un impact financier sur l’achat.

Chaque retour sur investissement visé varie d’un individu à un autre. L’investissement locatif est le plus souvent fait dans le but de transmettre un patrimoine à sa descendance, recevoir une rente ou juste par prudence afin d’avoir un complément de retraite (en savoir plus sur amundi ) .

Mais quel que soit le motif, le but est de percevoir un loyer annuel rentable. La rentabilité de votre affaire dépend donc de la zone de location et de la vacance locative.

Comment calculer la rentabilité brute et la rentabilité nette

Le calcul d’un rendement brut n’est pas très difficile, vous pouvez le faire par vous-même. Le rendement brut se calcule par la formule suivante :

Rentabilité Locative Brute (%) = (Loyer mensuel × 12 mois) × 100 / Montant d’acquisition du bien

Le résultat doit être en pourcentage de rendement. Un rendement de 3.5% permet d’en déduire que vous recevrez un loyer annuel de 3500€ pour un prix d’acquisition de 100000€. Comme la rentabilité brute est hors charges, elle ne permet pas d’avoir une vision réelle du gain réalisé.

Le rendement net, quant à lui, est plus précis. Il inclut les frais de financement, la taxe foncière, les charges non récupérables, les assurances diverses (propriétaire non occupant, impôt sur le revenu), les vacances locatives, les frais de notaire, les frais d’agence, et les frais de gestion.

En déduction, la formule charges comprises devient comme suit :

Rentabilité locative nette (%) = [(Loyer mensuel brut × 12 mois) –  tous les frais mentionnés précédemment] × 100 / Montant d’acquisition du bien

Il est à préciser que cette valeur est hors impôts.

Importance de l’intégration des impôts fonciers et de défiscalisation dans le calcul

Le rendement locatif net ne suffit pas à établir la rentabilité de votre investissement, il est indispensable de prendre en compte la fiscalité du placement, plus précisément les différents impôts du bien immobilier (prélèvements sociaux, revenus fonciers, etc.).

Le type d’achat immobilier locatif réalisé influe généralement sur l’abattement des impôts et l’obtention des crédits d’impôts. Il existe des investissements en Loi pinel qui sont des produits de défiscalisation pour assurer une augmentation du rendement du placement réalisé, grâce aux impôts très bas.

Le calcul du rendement est dans ce cas un peu plus compliqué que les précédents. Mais vous pouvez trouver des sites internet qui proposent de faire le calcul pour vous simplifier la tâche. Par contre, certains simulateurs en ligne ne sont pas très précis, il faut veiller à choisir le meilleur.